2022/10/19

Jak kupić nieruchomość za granicą

Inwestycja w nieruchomości ma przewagę nad inwestowaniem w papiery wartościowe czy lokaty. Zakup lokalu użytkowego, domu lub mieszkania to jedna z najbezpieczniejszych i najdłużej trwających inwestycji, która przetrwała próbę czasu.

Nieruchomości są bardziej funkcjonalne. Właściciel może zamieszkać w zakupionej nieruchomości, wynająć ją dla pasywnego dochodu, odsprzedać z zyskiem lub wykorzystać jako zabezpieczenie kredytu.

Jak więc Polak kupuje nieruchomość za granicą?

Zrozumienie, dlaczego potrzebujesz nieruchomości za granicą, pozwoli Ci stworzyć plan działania i, co nie mniej ważne, budżet. Istnieje kilka podstawowych powodów, dla których Polacy kupują nieruchomości za granicą.

Pierwszym z nich jest zainwestowanie pieniędzy, aby zaoszczędzić i zyskać na sprzedaży. W wielu krajach UE można znaleźć nieruchomość mieszkalną lub niemieszkalną, wyremontować ją, a następnie sprzedać. Kupnem takich nieruchomości zajmują się głównie firmy budowlane. Zarówno na polskim, jak i europejskim rynku mieszkaniowym można zainwestować w gotowy lub budowany dom i otrzymać dochód w wysokości 10-25% po oddaniu obiektu.

Drugim jest stworzenie pasywnego źródła dochodu. Kupując mieszkanie lub lokal użytkowy w krajach europejskich, zwłaszcza w kurortach, a mieszkając w Polsce, można zapewnić sobie pasywny dochód na życie. Musisz zbadać rynek przed zakupem nieruchomości na wynajem, aby zrozumieć znaczenie rynku najmu. Swoją drogą niektórzy Polacy kupują nieruchomości w tanich krajach azjatyckich jak Kambodża czy Wietnam i mieszkają tam za pieniądze z wynajmu nieruchomości w Polsce.

Trzeci z nich to miejsce na wakacje. Wybierają kraje z kurortami i słońcem przez większą część roku, takie jak Hiszpania, Cypr, Grecja, Turcja czy Bułgaria. Niektóre z popularnych kierunków, w które lubią inwestować Polacy to Turcja, Bułgaria i Cypr. Mieszkania z jedną sypialnią kosztują od 20 tys. euro. Ceny w Turcji zaczynają się od 500 euro za metr kwadratowy. Na Cyprze cena za takie nieruchomości jest kilkadziesiąt razy wyższa.

W zakupie nieruchomości za granicą zazwyczaj pośredniczy agencja nieruchomości. Jednak nawet w cywilizowanych krajach istnieją firmy bez skrupułów, więc trzeba być przygotowanym.

Wybierając nieruchomość do kupienia, musisz poznać niuanse związane z podatkami i innymi płatnościami, które muszą być dokonane po transakcji. Na przykład w rejonach kurortów może istnieć specjalny podatek od nieruchomości, który musi być płacony niezależnie od tego, czy jest ona wynajmowana czy nie.

Doradca powinien też powiedzieć, czy są jakieś dodatkowe koszty związane ze sporządzeniem umowy kupna, jakie podatki trzeba zapłacić i kiedy, czy są specjalne warunki dla obcokrajowców, jak można wykorzystać nieruchomość i czy potrzebna jest zgoda sąsiadów na zakup nieruchomości. Nie powinieneś podpisywać żadnych dokumentów, dopóki nie zrozumiesz ich treści.

Obsługa prawna transakcji na rynku nieruchomości

Obsługa prawna transakcji na rynku nieruchomości za granicą to dość złożony proces, który należy do kategorii wysokiego ryzyka i wymaga szczególnej wiedzy regulacyjnej na poziomie międzynarodowym. Procedura składa się z kilku etapów, które obejmują prawne Due Diligence dokumentów, sporządzenie umów sprzedaży lub najmu oraz uzyskanie aktów własności. W przypadku nierezydentów sprawę dodatkowo komplikuje specyfika lokalnego ustawodawstwa. Dlatego kompetentne wsparcie prawne － jest gwarantem bezpieczeństwa Państwa mienia, braku przyszłych zagrożeń i oszczędności czasu.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Zagraniczna transakcja na rynku nieruchomości składa się zazwyczaj z kilku etapów i trwa około 2 miesięcy:

－Sprzedający i kupujący podpisują ofertę, która określa zamiar transakcji, wartość, parametry nieruchomości, warunki wpłaty wadium i terminy;

－Sporządzany jest projekt umowy, gromadzone są wszystkie niezbędne dokumenty i wpłacana jest kwota wadium. Kupujący i sprzedający podpisują umowę przed notariuszem. Akt notarialny zostaje wpisany do rejestru właścicieli, następuje przeniesienie prawa własności.

Pomoc prawna przy zakupie nieruchomości

Kancelaria Ciesielski & Oczachowska - Adwokacka Spółka Partnerska zapewnia pełną obsługę prawną transakcji dotyczących nieruchomości za granicą:

－ przygotowanie pakietu dokumentów;

－ sporządzanie projektów umów sprzedaży lub najmu;

－ sprawdzić nieruchomość pod kątem zgodności z prawem;

－ konsultacje w zakresie opodatkowania nieruchomości w danym kraju;

－ uzyskanie dokumentów tytułowych dla nieruchomości;

－ zarejestrowanie swojej nieruchomości w urzędzie.

Doświadczenie w transakcjach międzynarodowych oraz ścisła współpraca z prawnikami na całym świecie pozwalają nam zapewnić rzetelną i przejrzystą obsługę transakcji na rynku nieruchomości.

Inwestycja w nieruchomość za granicą

Ochrona inwestycji jest jednym z najważniejszych aspektów dla inicjatorów projektów inwestycyjnych. Praca nad zapewnieniem bezpieczeństwa prawnego od momentu kształtowania celów biznesowych do ich realizacji pozwala uniknąć nieprzyjemnych sytuacji w przyszłości. Zapobieganie potencjalnym zagrożeniom procesowym, szczegółowe opracowanie alternatywnych schematów nabycia aktywów oraz indywidualne projektowanie podatkowych i antymonopolowych konsekwencji realizacji projektu to główne zadania prawne dla specjalistów. Zespół specjalistów, którzy mogą zidentyfikować potencjalne zagrożenia i chronić aktywa, musi współpracować, aby stworzyć środowisko sprzyjające pomyślnemu rozwojowi.

W naszym zespole znajdują się prawnicy z różnych dziedzin prawa, co pozwala nam na świadczenie szeregu usług prawnych w zakresie realizacji projektu inwestycyjnego krok po kroku.

Zapewniając obsługę prawną projektów inwestycyjnych, zwracamy szczególną uwagę na:

－kompleksową analizę prawną i ekspertyzą obiektów inwestycyjnych, aktywów, uczestników transakcji, a następnie ocenę ryzyka;

－ solidne zalecenia, jeśli w procesie pracy zostały zidentyfikowane zagrożenia, wdrożenie nowych metod kontroli w celu ich wyeliminowania;

－ opracowanie algorytmu finansowania projektu z uwzględnieniem zobowiązań podatkowych;

－ przygotowujemy schemat nabycia aktywów (w tym akcji, udziałów, nieruchomości i ruchomości, własności intelektualnej itp.);

－ sporządzanie kompletu dokumentów na każdym etapie projektu inwestycyjnego, w tym sporządzanie dokumentów założycielskich nowych spółek, umów, umów zastawu, umów o finansowanie bezpośrednie, umów kupna-sprzedaży, a także innych wymaganych umów pomiędzy inwestorami i udziałowcami, bankami, organami rządowymi i zarządzającymi aktywami;

－rozstrzyganie kwestii związanych z prawem korporacyjnym, zabezpieczanie zgód korporacyjnych i niezbędnych zgód beneficjentów;

－ zapewnienie realizacji transakcji zgodnie ze zobowiązaniami umownymi w celu ochrony interesów klienta;

－ doradzamy w sprawach podatkowych w Polsce i innych krajach Unii Europejskiej. Wsparcie prawne dla projektów inwestycyjnych w kraju lokalizacji.

Podatek PCC od nieruchomości za granicą

Zakup nieruchomości za granicą a podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości wiąże się z określonymi skutkami podatkowymi, które w polskim porządku prawnym reguluje ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 170), zwana dalej „ustawą PCC”. Standardowo, obowiązek zapłaty podatku PCC występuje przy sprzedaży nieruchomości położonej na terytorium Polski. Jednak co w sytuacji, gdy kupujący nabywa nieruchomość położoną poza granicami kraju?

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PCC, opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży rzeczy, co obejmuje również sprzedaż nieruchomości. W przypadku takiej transakcji obowiązek podatkowy, jak wskazuje art. 4 pkt 1 tej samej ustawy, ciąży na kupującym. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa przedmiotu umowy (art. 6 ust. 1 pkt 1), a stawka podatku wynosi – zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a – 2%.

W przypadku sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce, sytuacja jest klarowna: podatek PCC pobierany jest przez notariusza sporządzającego akt notarialny, który zgodnie z art. 10 ust. 2 i 3 ustawy PCC pełni funkcję płatnika. Oznacza to, że podatnik (kupujący) nie musi samodzielnie składać deklaracji PCC-3 ani obliczać wysokości podatku – obowiązki te przejmuje notariusz.

Nieco inaczej wygląda kwestia obowiązku podatkowego w sytuacji, gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość położona poza granicami Polski. Tutaj zastosowanie znajduje art. 1 ust. 4 ustawy PCC, który rozszerza zakres podmiotowy i przedmiotowy podatku, wskazując, że:

„Czynności cywilnoprawne, o których mowa w ust. 1, podlegają podatkowi, z zastrzeżeniem ust. 4a i 5, jeżeli ich przedmiotem są:

rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium RP;

rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą – w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.”

Z powyższego przepisu wynika, że sprzedaż nieruchomości położonej za granicą może zostać objęta polskim podatkiem PCC, ale wyłącznie wówczas, gdy spełnione są łącznie dwa warunki:

Kupujący (nabywca) ma miejsce zamieszkania w Polsce,

Czynność cywilnoprawna (czyli umowa sprzedaży) została zawarta na terytorium Polski.

O ile pierwszy z tych warunków – posiadanie miejsca zamieszkania w Polsce – może być stosunkowo łatwo spełniony, o tyle drugi budzi poważne wątpliwości praktyczne. W realiach rynkowych transakcje zakupu nieruchomości położonych za granicą są bowiem najczęściej finalizowane w kraju, w którym dana nieruchomość się znajduje, zgodnie z lokalnymi przepisami prawnymi oraz z udziałem miejscowego notariusza.

W rezultacie brak spełnienia drugiego z wymienionych warunków – czyli niezawarcie umowy sprzedaży w Polsce – oznacza, że transakcja ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem PCC na gruncie polskiego prawa. Inaczej mówiąc, sama okoliczność, że kupujący jest polskim rezydentem, nie wystarczy, by powstał obowiązek podatkowy – niezbędne jest również, aby umowa została zawarta na terytorium Polski.

Podsumowanie:
Zakup nieruchomości położonej za granicą przez osobę mieszkającą w Polsce nie zawsze skutkuje koniecznością zapłaty podatku PCC. Dopiero łączne spełnienie dwóch warunków – zamieszkanie kupującego w Polsce i dokonanie czynności cywilnoprawnej na terytorium RP – sprawia, że obowiązek taki może powstać. W praktyce jednak taka sytuacja ma miejsce niezwykle rzadko, co oznacza, że większość transakcji dotyczących zagranicznych nieruchomości pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych w Polsce.