Nabycie nieruchomości przez fundację

Fundacja rodzinna może nabywać nieruchomości na różne sposoby:

• poprzez zakup – np. mieszkania, lokalu usługowego czy działki,
• poprzez darowiznę od fundatora lub innych osób,
• poprzez spadek lub zapis testamentowy,
• poprzez aport fundatora – czyli wniesienie nieruchomości do majątku fundacji.

Takie wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej pozwala oddzielić majątek prywatny od majątku rodzinnego. Nieruchomość staje się częścią majątku fundacji, która zarządza nią zgodnie ze statutem i wolą fundatora.

Zakup i sprzedaż nieruchomości przez fundację rodzinną

Zgodnie z art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej, dozwolone jest zarówno nabycie, jak i sprzedaż nieruchomości przez fundację. Dzięki temu możliwe jest aktywne zarządzanie portfelem majątku: kupno nowych mieszkań pod wynajem, sprzedaż lokali nieopłacalnych, czy inwestowanie w grunty.

Dzięki korzystnym przepisom podatkowym fundacja może działać jak wehikuł inwestycyjny dla całej rodziny, przy czym kluczowe jest zachowanie zgodności z ustawą i statutem.

Fundacja rodzinna a podatek od nieruchomości

Każda nieruchomość należąca do fundacji jest objęta obowiązkiem zapłaty podatku od nieruchomości na rzecz gminy. Wysokość podatku ustala rada gminy, w granicach ustawowych.

• budynki mieszkalne – maksymalnie 1,19 zł/m² rocznie (2025),
• budynki użytkowe (biura, magazyny, lokale handlowe) – maksymalnie 34 zł/m² rocznie (2025),
• grunty – zazwyczaj od 0,50 do 1 zł/m².

Podatek od nieruchomości płaci się niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wykorzystywana, czy stoi pusta.

Podatek od przychodów z budynków

Fundacja rodzinna może być również objęta tzw. podatkiem od przychodów z budynków (CIT art. 24b).

• Dotyczy to budynków komercyjnych o wartości powyżej 10 mln zł,
• Obowiązuje, jeśli budynek jest oddany w najem lub dzierżawę,
• Stawka wynosi 0,035% miesięcznie od wartości podatkowej (ok. 0,42% rocznie).

Podatek ten dotyczy więc głównie dużych inwestycji, takich jak galerie handlowe, biurowce czy hotele.

Wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną

Jednym z najczęściej wykorzystywanych modeli jest fundacja rodzinna wynajem mieszkania. Ustawa pozwala na czerpanie przychodów z najmu, co daje rodzinie stałe źródło dochodu.

Dochód z najmu korzysta ze zwolnienia z CIT – podatek pojawia się dopiero przy wypłacie świadczeń beneficjentom (stawka 15%).

Wynajem fundatorowi lub beneficjentom

Możliwa jest sytuacja, w której fundator wnosi nieruchomość do fundacji, a następnie wynajmuje ją od fundacji.

• Jeśli czynsz ustalony jest na poziomie rynkowym, dochód fundacji ze zwolnieniem z CIT.
• Jeśli czynsz jest zaniżony lub najem bezpłatny, fiskus może uznać to za ukryty zysk i nałożyć 15% CIT.

Wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej a VAT

Wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej zasadniczo nie powoduje powstania podatku dochodowego, ale w przypadku nieruchomości objętych VAT konieczna jest analiza.

• Wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT,
• Wynajem lokali użytkowych objęty jest stawką 23% VAT,
• Najem krótkoterminowy (np. turystyczny) – 8% VAT.

Fundacja rodzinna kredyt hipoteczny

Czy fundacja rodzinna kredyt hipoteczny to realna opcja? Tak – fundacja jako osoba prawna może zaciągać kredyty i pożyczki.

Na co fundacja może brać kredyt?

• zakup mieszkań lub budynków komercyjnych,
• finansowanie remontów i utrzymania nieruchomości,
• inwestycje kapitałowe (udziały, akcje, papiery wartościowe),
• refinansowanie zobowiązań.

Czy trzeba wpisać kredyt do statutu?

Ustawa tego nie wymaga, ale w praktyce banki pytają o statut fundacji. Dlatego warto dodać klauzulę, że fundacja może zaciągać kredyty i pożyczki – a także określić zasady (np. limit kwotowy, zgoda rady nadzorczej).

Kredyt a fundacja rodzinna – praktyczne uwagi

• Fundacja rodzinna może brać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania czy lokalu, ale bank wymaga dodatkowej dokumentacji.
• Proces finansowania jest bardziej złożony niż w przypadku osoby fizycznej – analizowane są statut fundacji, uchwały organów i sposób zabezpieczenia.
• Kredyt w fundacji daje jednak korzyści: majątek rodzinny jest uporządkowany i zarządzany zgodnie z wolą fundatora.

Fundacja rodzinna nieruchomości - podsumowanie

Fundacja rodzinna a nieruchomości to praktyczny i korzystny model zarządzania majątkiem. Fundacja może nabywać, sprzedawać i wynajmować mieszkania oraz budynki, a także finansować inwestycje poprzez kredyt hipoteczny.

Najważniejsze kwestie podatkowe:

• zawsze płaci podatek od nieruchomości gminie,
• przy dużych budynkach wynajmowanych powyżej 10 mln zł – dodatkowo podatek od przychodów z budynków,
• korzysta ze zwolnienia z CIT, ale przy wypłacie świadczeń obowiązuje 15% CIT, a przy działalności niedozwolonej – 25% CIT,
• wynajem mieszkań jest zwolniony z VAT, ale lokale użytkowe objęte są stawką 23%.

Dzięki temu fundacja rodzinna staje się nie tylko narzędziem do ochrony majątku, ale także skutecznym wehikułem inwestycyjnym w nieruchomości.