Fundacja rodzinna i nieruchomości
Fundacja rodzinna może służyć gromadzeniu, ochronie i zarządzaniu majątkiem rodzinnym, w tym nieruchomościami mieszkalnymi i komercyjnymi. Przy planowaniu inwestycji trzeba jednak uwzględnić zakres działalności dozwolonej przez ustawę o fundacji rodzinnej, zasady opodatkowania najmu i sprzedaży nieruchomości, VAT, podatek od nieruchomości oraz warunki finansowania.
Nabycie nieruchomości przez fundację rodzinną
Fundacja rodzinna może nabywać nieruchomości i inne prawa majątkowe oraz zarządzać nimi jako częścią własnego majątku. Nieruchomość może trafić do fundacji m.in. poprzez zakup, wniesienie przez fundatora, darowiznę lub dziedziczenie.
Mieszkania, lokale użytkowe, budynki lub grunty.
Nieruchomość może zostać wniesiona przez fundatora do majątku fundacji.
Mienie może zostać nabyte również m.in. w drodze darowizny lub dziedziczenia.
W przypadku nieruchomości rolnych trzeba dodatkowo uwzględnić ograniczenia wynikające z przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zakup i sprzedaż nieruchomości przez fundację rodzinną
Art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej pozwala fundacji na zbywanie mienia, pod warunkiem że nie zostało ono nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. Oznacza to, że fundacja może sprzedawać składniki swojego majątku, jednak model działalności polegający na nabywaniu nieruchomości wyłącznie w celu ich odsprzedaży wymaga szczególnej ostrożności.
Dopuszczalna działalność fundacji obejmuje również najem, dzierżawę oraz udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie.
Fundacja rodzinna a podatek od nieruchomości w 2026 roku
Fundacja będąca właścicielem nieruchomości może podlegać podatkowi od nieruchomości. Konkretne stawki ustala rada właściwej gminy, przy czym nie mogą one przekroczyć ustawowych stawek maksymalnych.
- budynki mieszkalne - maksymalnie 1,25 zł/m² powierzchni użytkowej rocznie,
- budynki lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - maksymalnie 35,53 zł/m² rocznie,
- grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - maksymalnie 1,45 zł/m² rocznie,
- grunty zaliczane do kategorii pozostałych - maksymalnie 0,77 zł/m² rocznie.
Ostateczna wysokość podatku zależy więc od rodzaju nieruchomości, sposobu jej wykorzystania oraz stawki przyjętej przez właściwą gminę.
Podatek od przychodów z budynków
Do fundacji rodzinnej stosuje się również odpowiednio przepisy o podatku od przychodów z budynków określone w art. 24b ustawy o CIT.
Podatek może dotyczyć budynku stanowiącego własność lub współwłasność podatnika, położonego w Polsce i oddanego w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Stawka wynosi 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc.
Przy ustalaniu podstawy opodatkowania zastosowanie mają szczegółowe zasady wynikające z art. 24b, w tym ustawowa kwota 10 mln zł. Z tego względu nie należy utożsamiać tego podatku wyłącznie z posiadaniem pojedynczego "budynku komercyjnego o wartości powyżej 10 mln zł".
Wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną
Najem, dzierżawa oraz udostępnianie mienia do korzystania należą do działalności dozwolonej fundacji rodzinnej. Co do zasady fundacja korzysta ze zwolnienia podmiotowego z CIT w zakresie działalności prowadzonej w granicach określonych ustawą, ale przepisy przewidują od tego zwolnienia istotne wyjątki.
Szczególnej analizy wymaga najem lub udostępnienie majątku fundatorowi, beneficjentowi albo podmiotowi powiązanemu. Przepisy CIT przewidują sytuacje, w których zwolnienie fundacji nie znajdzie zastosowania, a niektóre świadczenia mogą zostać zakwalifikowane jako ukryte zyski.
Fundacja rodzinna a VAT przy wynajmie nieruchomości
Zasady VAT zależą od charakteru konkretnej czynności i sposobu wykorzystania nieruchomości. Nie każda forma wynajmu podlega tej samej stawce.
Najem nieruchomości mieszkalnej wyłącznie na cele mieszkaniowe może korzystać ze zwolnienia z VAT po spełnieniu ustawowych warunków.
Dla opodatkowanego najmu lokali użytkowych zasadniczo zastosowanie ma podstawowa stawka VAT.
Obniżona stawka może mieć zastosowanie do usług zakwaterowania objętych właściwą klasyfikacją. Nie każdy najem krótkoterminowy można automatycznie traktować w ten sposób.
Kredyt hipoteczny a fundacja rodzinna
Fundacja rodzinna jako osoba prawna może zaciągać zobowiązania. Oznacza to, że konstrukcja prawna fundacji sama w sobie nie wyklucza zawarcia umowy kredytu i ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego.
Decyzja zależy od polityki konkretnego banku, zdolności fundacji do obsługi zadłużenia, struktury jej majątku, postanowień statutu oraz proponowanych zabezpieczeń.
Czy możliwość zaciągania kredytów warto uregulować w statucie?
Ustawa nie wymaga wprowadzenia odrębnego postanowienia statutu wyłącznie po to, aby fundacja mogła zawrzeć umowę kredytową. W praktyce warto jednak jasno określić zasady zaciągania istotnych zobowiązań, w tym kompetencje poszczególnych organów i ewentualne limity.
„Fundacja może zaciągać kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe w celu realizacji swoich zadań statutowych, w szczególności w zakresie nabywania i utrzymywania nieruchomości. Zaciągnięcie zobowiązania przekraczającego kwotę określoną w statucie wymaga zgody właściwego organu fundacji.”
Fundacja rodzinna i nieruchomości - podsumowanie
Fundacja rodzinna może posiadać nieruchomości, oddawać je w najem lub dzierżawę oraz, w granicach określonych ustawą, dokonywać ich sprzedaży. Przy planowaniu takiej struktury konieczna jest jednak odrębna analiza skutków w CIT, VAT i podatku od nieruchomości.
- sprzedaż mienia jest dopuszczalna, jeżeli mienie nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia,
- stawki podatku od nieruchomości ustala gmina w granicach maksymalnych stawek obowiązujących w 2026 roku,
- do fundacji rodzinnej stosuje się art. 24b ustawy o CIT dotyczący podatku od przychodów z budynków,
- dozwolona działalność fundacji może korzystać ze zwolnienia z CIT, ale przepisy przewidują wyjątki,
- działalność wykraczająca poza zakres art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej podlega szczególnemu opodatkowaniu według stawki 25%,
- skutki VAT zależą od rzeczywistego charakteru najmu lub usługi zakwaterowania.
